Rembourser son crédit ou investir : le vrai calcul en 2026

Marion Martinez

27 oct.

8 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 1 jour

ÉPARGNE · CRÉDIT IMMOBILIER · OCTOBRE 2026 · 7 MIN DE LECTURE

Vous avez de l'épargne disponible et un crédit immobilier en cours : faut-il rembourser par anticipation ou placer cet argent ? La réponse dépend moins d'une règle générale que de quatre chiffres : le taux de votre crédit, le rendement net de vos placements, votre fiscalité et votre horizon. Voici comment faire le calcul en 2026.

✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Octobre 2026

Pourquoi la question revient en force en 2026

Deux mondes coexistent aujourd'hui. D'un côté, les ménages qui ont emprunté entre 2015 et 2022 à des taux souvent compris entre 1 et 2 %. De l'autre, ceux qui ont emprunté depuis 2023, à des taux de 3,5 à plus de 4 %. Pour les premiers, le crédit coûte moins cher que la plupart des placements sans risque. Pour les seconds, rembourser devient un « placement » garanti difficile à battre.

Dans le même temps, la rémunération de l'épargne sans risque reste modeste, et les taux du crédit remontent depuis le début de l'année. Le bon choix n'est donc pas le même pour tout le monde — et il mérite un vrai calcul plutôt qu'une intuition.

3,66 %

Taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans en octobre 2026, hors assurance (Pretto)

2,63 %

Rendement moyen des fonds en euros d'assurance-vie en 2025, avant prélèvements sociaux (ACPR)

1,7 %

Taux du Livret A et du LDDS depuis le 1er août 2026, net d'impôt

3 %

Plafond légal des indemnités de remboursement anticipé, en pourcentage du capital restant dû

ℹ️ La règle de base, en une phrase

Rembourser une partie de votre crédit vous rapporte exactement le taux de votre crédit, sans risque et sans impôt. Placer votre épargne n'est donc plus intéressant que si son rendement net de fiscalité dépasse ce taux — à niveau de risque comparable. Un crédit à 1,5 % se bat facilement ; un crédit à 3,9 % beaucoup moins.

Deux cas chiffrés : tout dépend du taux de votre crédit

Prenons un ménage qui dispose de 30 000 € d'épargne disponible (en plus de son épargne de précaution) et doit encore 100 000 € sur 15 ans. Comparons sa situation dans 15 ans selon qu'il rembourse ou qu'il place. Hypothèses : remboursement anticipé avec réduction de la durée et mensualité inchangée ; une fois le crédit soldé, les mensualités libérées sont placées au même rendement ; fonds en euros à 2,63 %, soit 2,18 % par an après prélèvements sociaux, maintenu constant sur la période.

CRÉDIT RÉCENT

1. Crédit à 3,9 % : rembourser l'emporte sur le placement sans risque

Mensualité de 735 € hors assurance. En remboursant 30 000 €, le crédit est soldé en 9 ans et 7 mois au lieu de 15 ans, et l'emprunteur économise environ 18 300 € d'intérêts, pour une indemnité de remboursement anticipé d'environ 585 € (6 mois d'intérêts sur la somme remboursée).

📊 Patrimoine dans 15 ans — crédit à 3,9 %

Garder les 30 000 € sur un fonds en euros (2,18 % net par an)	≈ 41 500 €
Rembourser, puis placer les mensualités libérées sur le même fonds en euros (indemnité déduite)	≈ 49 800 €
Avantage du remboursement face au placement sans risque	≈ +8 300 €

Avec une allocation diversifiée qui rapporterait 4 % net par an (hypothèse, non garantie), les deux options se rejoignent presque : environ 54 000 € en plaçant, contre 52 100 € en remboursant puis en plaçant au même rendement. Le placement ne l'emporte alors que de peu, au prix d'un risque de perte en capital.

CRÉDIT ANCIEN

2. Crédit à 1,5 % : mieux vaut garder le crédit et placer

Mensualité de 621 € hors assurance. Rembourser 30 000 € ne ferait économiser qu'environ 6 200 € d'intérêts, pour une indemnité d'environ 225 €.

📊 Patrimoine dans 15 ans — crédit à 1,5 %

Rembourser, puis placer les mensualités libérées sur un fonds en euros (indemnité déduite)	≈ 37 600 €
Garder les 30 000 € sur un fonds en euros (2,18 % net par an)	≈ 41 500 €
Avantage du placement, même sans prendre de risque	≈ +3 900 €

Même un Livret A à 1,7 % net fait mieux que le taux du crédit. Rembourser reviendrait à se priver d'épargne disponible pour un gain négatif.

⚠️ Ces chiffres sont des illustrations : les rendements futurs des fonds en euros et des marchés ne sont pas garantis, et votre situation (assurance emprunteur, fiscalité, durée restante) change le résultat. Le point d'équilibre se situe toujours autour du taux de votre crédit : c'est ce repère qu'il faut comparer au rendement net réellement attendu de votre épargne.

Au-delà du taux : 5 critères qui changent la décision

PRIORITÉ ABSOLUE

1. Votre épargne de précaution

Une somme remboursée est immobilisée dans votre logement : vous ne pourrez pas la récupérer en cas de coup dur sans revendre ou réemprunter. Avant tout remboursement, gardez une réserve disponible de l'ordre de 3 à 6 mois de dépenses — davantage si vos revenus sont irréguliers (indépendants, dirigeants).

PROTECTION

2. L'assurance emprunteur, une protection que l'on oublie

Tant que le crédit court, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité couverte. Rembourser par anticipation réduit cette protection. Pour une famille avec enfants, garder le crédit et placer l'épargne revient aussi à conserver un capital disponible et une couverture décès sur le logement.

FISCALITÉ

3. Un crédit locatif ne se traite pas comme un crédit de résidence principale

Sur un bien loué nu au régime réel, ou en location meublée au réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers. Le coût réel du crédit est donc bien inférieur à son taux affiché : pour un contribuable imposé à 30 %, un crédit à 3,9 % coûte environ 2 % net une fois l'impôt et les prélèvements sociaux (17,2 %) économisés en location nue. Rembourser un crédit locatif est rarement la priorité.

ALTERNATIVE

4. Le PER peut battre le remboursement si votre tranche d'imposition est élevée

Un versement sur un plan d'épargne retraite est déductible de votre revenu imposable, dans la limite de votre plafond. À une tranche marginale de 30 %, 10 000 € versés font économiser 3 000 € d'impôt dès l'année suivante ; à 41 %, 4 100 €. Cet avantage immédiat dépasse souvent ce que rapporterait un remboursement anticipé, à condition d'accepter que l'épargne soit bloquée jusqu'à la retraite (sauf achat de la résidence principale et accidents de la vie) et imposée à la sortie.

CALENDRIER

5. L'âge du crédit et vos projets

Un crédit amortissable paie l'essentiel de ses intérêts au début. Si votre prêt arrive à ses dernières années, les intérêts restants sont faibles et le gain d'un remboursement aussi. À l'inverse, solder son crédit avant la retraite pour faire baisser ses charges peut être un objectif pertinent. Pensez enfin à vos projets : un nouvel achat ou un investissement locatif peut justifier de garder votre épargne et votre capacité d'emprunt intactes.

Rembourser ou investir : la grille de lecture selon votre situation

Pas encore d'épargne de précaution

Piste à privilégier : Ni l'un ni l'autre : constituer d'abord la réserve

Pourquoi : Un remboursement immobilise l'argent, un placement risqué peut baisser au mauvais moment

Crédit à moins de 2 %

Piste à privilégier : Garder le crédit et placer

Pourquoi : Même l'épargne sans risque rapporte davantage, net d'impôt, que le crédit ne coûte

Crédit de résidence principale à plus de 3,5 %, épargne destinée à rester sans risque

Piste à privilégier : Rembourser partiellement

Pourquoi : Gain garanti égal au taux du crédit, supérieur au rendement net des supports sans risque

Crédit à plus de 3,5 %, horizon long et tolérance au risque

Piste à privilégier : À modéliser : panacher les deux

Pourquoi : Une allocation diversifiée peut faire mieux sur longue période, sans garantie

Tranche marginale d'imposition de 30 % ou plus

Piste à privilégier : Comparer avec un versement sur un PER

Pourquoi : La déduction fiscale immédiate dépasse souvent le gain d'un remboursement

Crédit sur un bien locatif (nu ou meublé au réel)

Piste à privilégier : Garder le crédit en général

Pourquoi : Les intérêts déductibles réduisent fortement le coût réel du crédit

Avant de rembourser : deux leviers souvent plus rentables

• Changer d'assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer d'assurance à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes. Sur un crédit récent, l'économie peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée restante — sans toucher à votre épargne.

• Renégocier ou faire racheter le crédit : si votre taux dépasse nettement les taux actuels (un écart d'environ 0,7 à 1 point est un repère courant) et qu'il reste une durée significative, une renégociation peut alléger le coût total sans mobiliser votre épargne. Intégrez les frais (indemnités, garantie, dossier) dans le calcul.

• Vérifiez votre offre de prêt : elle précise les indemnités de remboursement anticipé. Certaines offres les suppriment ; à défaut, elles sont plafonnées par la loi (voir ci-dessous).

Questions fréquentes

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Pour un crédit immobilier, elles ne peuvent pas dépasser le plus faible de ces deux montants : 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elles ne sont pas dues si le remboursement fait suite à la vente du bien consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Votre offre de prêt peut aussi prévoir de ne pas en facturer.

Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?

Réduire la durée en gardant la même mensualité permet d'économiser davantage d'intérêts. Réduire la mensualité redonne de la marge chaque mois, ce qui peut être utile si votre budget est tendu ou si vous voulez réinvestir cet écart régulièrement. Le choix dépend de votre objectif : coût total minimal ou souplesse budgétaire.

Ma banque peut-elle refuser un remboursement partiel ?

Le remboursement anticipé est un droit. Le contrat peut toutefois prévoir qu'un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant initial du prêt soit refusé, sauf s'il s'agit du solde. Renseignez-vous auprès de votre banque sur la procédure et le préavis éventuel.

Faut-il racheter son assurance-vie pour rembourser son crédit ?

Pas forcément. Un rachat peut être imposé sur la part de gains, et il vous fait perdre l'antériorité fiscale de votre contrat sur la somme retirée. Si votre contrat a plus de 8 ans, la fiscalité du rachat est souvent modérée grâce aux abattements annuels, mais l'arbitrage doit tenir compte du rendement de votre allocation, de votre clause bénéficiaire et de vos projets de transmission. C'est typiquement une décision à modéliser au cas par cas.

Mon conseil de gestionnaire de patrimoine : la bonne réponse est souvent un panachage. On commence par sécuriser l'épargne de précaution et l'assurance emprunteur, puis on compare, chiffres à l'appui, un remboursement partiel, un versement sur PER et une allocation diversifiée sur assurance-vie selon votre horizon. Ce qui fait la différence ensuite, c'est le suivi : revoir la décision quand les taux, vos revenus ou vos projets changent.

Vous hésitez entre rembourser et investir ?

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Sources : Pretto, analyse des taux immobiliers d'octobre 2026 · ACPR, revalorisation des contrats d'assurance-vie 2025 · Gouvernement, taux du Livret A au 1er août 2026 · Code de la consommation (art. L. 313-47 et R. 313-25, remboursement anticipé) · loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) · Code général des impôts (art. 163 quatervicies, PER). Les calculs présentés sont des illustrations fondées sur des hypothèses constantes ; ils ne constituent pas un conseil personnalisé.