Immobilier neuf : cumuler LLI et Jeanbrun, vraie bonne affaire ou argument de vente ?
Dernière mise à jour : il y a 1 heure
IMMOBILIER NEUF · FISCALITÉ · NOVEMBRE 2026 · 8 MIN DE LECTURE
TVA à 10 %, taxe foncière compensée, amortissement Jeanbrun : depuis quelques mois, le « combo LLI + Jeanbrun » s'affiche sur de nombreuses plaquettes de programmes neufs. Sur le papier, l'addition est séduisante. Mais ce cumul impose une structure, un horizon très long et des conditions strictes, et l'avantage peut être absorbé par le prix. Vraie bonne affaire ou argument de vente ? Décryptage chiffré. |
✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Novembre 2026
Deux dispositifs, deux logiques
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, loi de finances pour 2026) permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition, en échange d'une location nue à loyer plafonné pendant au moins 9 ans.
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un régime conçu à l'origine pour les investisseurs institutionnels : TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l'achat du logement neuf et compensation de la taxe foncière, en échange de loyers et de ressources des locataires plafonnés. Depuis 2024, il est accessible aux particuliers, mais uniquement à travers une société.
10 % Taux de TVA sur un logement LLI, au lieu de 20 % |
3,5 % Taux d'amortissement Jeanbrun dans le neuf en loyer intermédiaire, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an |
9 ans Durée minimale d'engagement de location du dispositif Jeanbrun |
Jusqu'à 20 ans Période pendant laquelle l'avantage de TVA du LLI peut être remis en cause |
ℹ️ Le cumul est-il autorisé ? Aucun texte ne l'interdit, et les deux dispositifs reposent sur des mécanismes différents (taux de TVA et taxe foncière d'un côté, amortissement des revenus fonciers de l'autre). Mais aucun texte ni aucune position de l'administration fiscale n'organise explicitement ce cumul à la date de rédaction. Les présentations qui l'affichent comme acquis relèvent de l'interprétation : un point à garder en tête avant de s'engager. |
Les conditions pour cumuler
• Investir via une SCI à l'impôt sur le revenu : le LLI n'est ouvert aux particuliers qu'à travers une société, et le Jeanbrun exclut les sociétés à l'impôt sur les sociétés. La SCI à l'IR est donc la seule structure compatible avec les deux.
• Un programme neuf éligible au LLI : situé en zone tendue (A bis, A ou B1) ou dans certaines communes ciblées, et répondant aux conditions de mixité sociale prévues par les textes. Tous les programmes ne le sont pas : c'est au promoteur de le justifier.
• Un appartement en immeuble collectif, loué nu : en résidence principale du locataire, sans meublé ni location saisonnière.
• Respecter les deux jeux de plafonds : loyers et ressources des locataires du LLI d'une part, du Jeanbrun en loyer intermédiaire d'autre part. Il faut retenir à chaque fois la règle la plus stricte.
• Pas de démembrement : le Jeanbrun exclut les acquisitions en démembrement de propriété, un montage pourtant fréquent dans le LLI.
Le calcul : un T2 neuf à Toulouse
Hypothèses : appartement de 45 m² dans un programme neuf toulousain (zone A depuis 2023) à 4 600 € TTC/m² au taux de TVA normal, acquis par une SCI à l'impôt sur le revenu. Les associés sont imposés à 30 % et leurs revenus fonciers absorbent la déduction. Loyer intermédiaire : le plafond de la zone A (14,64 €/m² en 2026, avec coefficient de surface) autorise jusqu'à environ 740 € par mois pour ce logement.
Jeanbrun seul Prix d'achat (TVA 20 %) : 207 000 € Amortissement déductible : ≈ 5 800 € par an Économie d'impôt et de prélèvements sociaux : ≈ 2 740 € par an Sur 9 ans : ≈ 24 600 € Taxe foncière : due (après l'éventuelle exonération temporaire du neuf) Engagement : 9 ans |
Jeanbrun + LLI Prix d'achat (TVA 10 %) : 189 750 €, soit 17 250 € de moins Amortissement déductible : ≈ 5 300 € par an Économie d'impôt et de prélèvements sociaux : ≈ 2 510 € par an Sur 9 ans : ≈ 22 600 € Taxe foncière : compensée par un crédit d'impôt Engagement : jusqu'à 20 ans pour sécuriser la TVA, SCI obligatoire |
Trois enseignements. D'abord, le cumul est gagnant sur le papier : environ 17 000 € d'économie à l'achat et la taxe foncière compensée, contre un amortissement légèrement réduit. Ensuite, l'essentiel du gain vient de la TVA, pas du Jeanbrun : un prix plus bas fait mécaniquement baisser la base amortissable. Enfin, ce gain n'existe que si le prix hors taxe est juste : c'est là que tout se joue.
⚠️ Ces chiffres sont des illustrations. Ils ne tiennent compte ni des frais de constitution et de gestion de la SCI, ni de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, ni de l'évolution des loyers et des prix. Les députés avaient voté un relèvement du taux d'amortissement à 4 % dans le budget 2027, mais ce vote est tombé avec le rejet de la partie recettes le 4 novembre : le taux de 3,5 % reste la référence. |
Les 5 pièges à connaître avant de signer
PIÈGE N°1 💶 Une TVA réduite… absorbée par le prix Une TVA à 10 % n'est une économie que si le prix hors taxe reste celui du marché. Certains programmes affichent un prix hors taxe plus élevé que des logements comparables : l'avantage fiscal est alors capté à la vente. • Comparer le prix au m² hors taxe avec les programmes voisins • Vérifier les prix de revente dans l'ancien récent du quartier |
PIÈGE N°2 ⏳ Deux horizons qui ne coïncident pas Le Jeanbrun engage pour 9 ans, mais l'avantage de TVA du LLI peut être remis en cause pendant une période pouvant aller jusqu'à 20 ans si la location cesse. Revendre ou changer d'usage trop tôt peut coûter cher. • Raisonner sur un horizon de 15 à 20 ans • Un projet de revente à 10 ans est rarement compatible avec ce montage |
PIÈGE N°3 🏢 Une SCI à faire vivre Statuts, comptabilité, déclaration annuelle des revenus fonciers de la société, assemblée générale : la SCI a un coût et demande de la rigueur. Elle impose aussi de bien penser la répartition des parts entre associés et la transmission. • Utile pour investir à plusieurs ou préparer une transmission • Lourde pour un seul petit investissement |
PIÈGE N°4 📉 Un rendement encadré Loyers et ressources des locataires sont plafonnés deux fois. Dans certains quartiers, le plafond est proche du marché ; dans d'autres, il réduit sensiblement le loyer. Il faut aussi vérifier que la demande locative existe pour ce profil de locataires. • Comparer le plafond au loyer de marché du quartier • Un logement mal situé reste un mauvais investissement, quel que soit l'avantage fiscal |
PIÈGE N°5 ⚖️ Une doctrine encore à venir Le cumul n'est pas expressément organisé par les textes, et plusieurs points du Jeanbrun attendent encore les précisions de l'administration (déficit, cas de reprise). Un changement d'interprétation pourrait remettre en cause une partie de l'avantage. • Exiger du promoteur une analyse juridique écrite • Faire valider le montage par un conseil indépendant avant de signer |
Pour qui le cumul peut-il avoir du sens ?
Profil | Notre avis |
Contribuable imposé à 30 % ou plus, avec des revenus fonciers existants | Intéressant, si le prix hors taxe est cohérent avec le marché |
Famille souhaitant investir à plusieurs et préparer une transmission | Pertinent : la SCI a alors une vraie utilité patrimoniale |
Investisseur à horizon de 15 à 20 ans | Compatible avec les contraintes du LLI |
Investisseur qui veut pouvoir revendre dans 10 ans | Déconseillé : risque de remise en cause de la TVA |
Primo-investisseur avec un budget serré | Prudence : la complexité et les plafonds pèsent lourd |
Mon conseil de gestionnaire de patrimoine : le cumul LLI + Jeanbrun peut être un vrai levier, mais il ne doit jamais être la raison d'acheter. Commencez par l'emplacement, le prix hors taxe et la demande locative ; regardez ensuite si la fiscalité améliore un bon investissement. Et faites analyser le montage par un conseil indépendant, qui n'est pas rémunéré par le promoteur sur la vente du programme. |
Questions fréquentes
Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun en achetant en nom propre ?
Non. Le LLI n'est accessible aux particuliers qu'à travers une société. Pour conserver le Jeanbrun, qui exclut les sociétés à l'impôt sur les sociétés, il faut passer par une SCI à l'impôt sur le revenu.
L'amortissement Jeanbrun se calcule-t-il sur le prix avec TVA ?
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition supporté par l'investisseur. Avec une TVA à 10 %, le prix est plus bas, donc la base amortissable aussi : les deux avantages ne s'additionnent pas simplement.
Que se passe-t-il si je revends avant 20 ans ?
Pendant les 9 premières années, la revente fait perdre l'avantage Jeanbrun. Au-delà, la cessation de la location dans le cadre du LLI peut entraîner un complément de TVA à payer, selon les conditions prévues par les textes. Dans tous les cas, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable.
Toulouse est-elle éligible au LLI ?
Toulouse est classée en zone A depuis 2023, ce qui la rend éligible au LLI. L'éligibilité dépend toutefois aussi du programme et des conditions de mixité sociale : demandez au promoteur les justificatifs correspondants.
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Sources : Loi de finances pour 2026 (art. 47, statut du bailleur privé) · Code général des impôts (art. 279-0 bis A, taux de TVA du logement locatif intermédiaire) · Loi de finances pour 2024 (ouverture du LLI aux sociétés détenues par des particuliers) · Arrêté du 3 octobre 2023 (zonage A/B/C) · Plafonds de loyer intermédiaire 2026 · Projet de loi de finances pour 2027 (rejet de la partie recettes à l'Assemblée le 4 novembre 2026). L'exemple chiffré est une illustration simplifiée. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
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