Actualité patrimoniale

Immobilier neuf : cumuler LLI et Jeanbrun, vraie bonne affaire ou argument de vente ?

Marion Martinez

il y a 1 jour

7 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 55 minutes

IMMOBILIER NEUF · FISCALITÉ · NOVEMBRE 2026 · 8 MIN DE LECTURE

TVA à 10 %, taxe foncière compensée, amortissement Jeanbrun : depuis quelques mois, le « combo LLI + Jeanbrun » s'affiche sur de nombreuses plaquettes de programmes neufs. Sur le papier, l'addition est séduisante. Mais ce cumul impose une structure, un horizon très long et des conditions strictes, et l'avantage peut être absorbé par le prix. Vraie bonne affaire ou argument de vente ? Décryptage chiffré.

✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Novembre 2026

Deux dispositifs, deux logiques

Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, loi de finances pour 2026) permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition, en échange d'une location nue à loyer plafonné pendant au moins 9 ans.

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un régime conçu à l'origine pour les investisseurs institutionnels : TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l'achat du logement neuf et compensation de la taxe foncière, en échange de loyers et de ressources des locataires plafonnés. Depuis 2024, il est accessible aux particuliers, mais uniquement à travers une société.

10 %

Taux de TVA sur un logement LLI, au lieu de 20 %

3,5 %

Taux d'amortissement Jeanbrun dans le neuf en loyer intermédiaire, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an

9 ans

Durée minimale d'engagement de location du dispositif Jeanbrun

Jusqu'à 20 ans

Période pendant laquelle l'avantage de TVA du LLI peut être remis en cause

ℹ️ Le cumul est-il autorisé ?

Aucun texte ne l'interdit, et les deux dispositifs reposent sur des mécanismes différents (taux de TVA et taxe foncière d'un côté, amortissement des revenus fonciers de l'autre). Mais aucun texte ni aucune position de l'administration fiscale n'organise explicitement ce cumul à la date de rédaction. Les présentations qui l'affichent comme acquis relèvent de l'interprétation : un point à garder en tête avant de s'engager.

Les conditions pour cumuler

• Investir via une SCI à l'impôt sur le revenu : le LLI n'est ouvert aux particuliers qu'à travers une société, et le Jeanbrun exclut les sociétés à l'impôt sur les sociétés. La SCI à l'IR est donc la seule structure compatible avec les deux.

• Un programme neuf éligible au LLI : situé en zone tendue (A bis, A ou B1) ou dans certaines communes ciblées, et répondant aux conditions de mixité sociale prévues par les textes. Tous les programmes ne le sont pas : c'est au promoteur de le justifier.

• Un appartement en immeuble collectif, loué nu : en résidence principale du locataire, sans meublé ni location saisonnière.

• Respecter les deux jeux de plafonds : loyers et ressources des locataires du LLI d'une part, du Jeanbrun en loyer intermédiaire d'autre part. Il faut retenir à chaque fois la règle la plus stricte.

• Pas de démembrement : le Jeanbrun exclut les acquisitions en démembrement de propriété, un montage pourtant fréquent dans le LLI.

Le calcul : un T2 neuf à Toulouse

Hypothèses : appartement de 45 m² dans un programme neuf toulousain (zone A depuis 2023) à 4 600 € TTC/m² au taux de TVA normal, acquis par une SCI à l'impôt sur le revenu. Les associés sont imposés à 30 % et leurs revenus fonciers absorbent la déduction. Loyer intermédiaire : le plafond de la zone A (14,64 €/m² en 2026, avec coefficient de surface) autorise jusqu'à environ 740 € par mois pour ce logement.

Jeanbrun seul

Prix d'achat (TVA 20 %) : 207 000 €

Amortissement déductible : ≈ 5 800 € par an

Économie d'impôt et de prélèvements sociaux : ≈ 2 740 € par an

Sur 9 ans : ≈ 24 600 €

Taxe foncière : due (après l'éventuelle exonération temporaire du neuf)

Engagement : 9 ans

Jeanbrun + LLI

Prix d'achat (TVA 10 %) : 189 750 €, soit 17 250 € de moins

Amortissement déductible : ≈ 5 300 € par an

Économie d'impôt et de prélèvements sociaux : ≈ 2 510 € par an

Sur 9 ans : ≈ 22 600 €

Taxe foncière : compensée par un crédit d'impôt

Engagement : jusqu'à 20 ans pour sécuriser la TVA, SCI obligatoire

Trois enseignements. D'abord, le cumul est gagnant sur le papier : environ 17 000 € d'économie à l'achat et la taxe foncière compensée, contre un amortissement légèrement réduit. Ensuite, l'essentiel du gain vient de la TVA, pas du Jeanbrun : un prix plus bas fait mécaniquement baisser la base amortissable. Enfin, ce gain n'existe que si le prix hors taxe est juste : c'est là que tout se joue.

⚠️ Ces chiffres sont des illustrations. Ils ne tiennent compte ni des frais de constitution et de gestion de la SCI, ni de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, ni de l'évolution des loyers et des prix. Les députés avaient voté un relèvement du taux d'amortissement à 4 % dans le budget 2027, mais ce vote est tombé avec le rejet de la partie recettes le 4 novembre : le taux de 3,5 % reste la référence.

Les 5 pièges à connaître avant de signer

PIÈGE N°1

💶 Une TVA réduite… absorbée par le prix

Une TVA à 10 % n'est une économie que si le prix hors taxe reste celui du marché. Certains programmes affichent un prix hors taxe plus élevé que des logements comparables : l'avantage fiscal est alors capté à la vente.

• Comparer le prix au m² hors taxe avec les programmes voisins

• Vérifier les prix de revente dans l'ancien récent du quartier

PIÈGE N°2

⏳ Deux horizons qui ne coïncident pas

Le Jeanbrun engage pour 9 ans, mais l'avantage de TVA du LLI peut être remis en cause pendant une période pouvant aller jusqu'à 20 ans si la location cesse. Revendre ou changer d'usage trop tôt peut coûter cher.

• Raisonner sur un horizon de 15 à 20 ans

• Un projet de revente à 10 ans est rarement compatible avec ce montage

PIÈGE N°3

🏢 Une SCI à faire vivre

Statuts, comptabilité, déclaration annuelle des revenus fonciers de la société, assemblée générale : la SCI a un coût et demande de la rigueur. Elle impose aussi de bien penser la répartition des parts entre associés et la transmission.

• Utile pour investir à plusieurs ou préparer une transmission

• Lourde pour un seul petit investissement

PIÈGE N°4

📉 Un rendement encadré

Loyers et ressources des locataires sont plafonnés deux fois. Dans certains quartiers, le plafond est proche du marché ; dans d'autres, il réduit sensiblement le loyer. Il faut aussi vérifier que la demande locative existe pour ce profil de locataires.

• Comparer le plafond au loyer de marché du quartier

• Un logement mal situé reste un mauvais investissement, quel que soit l'avantage fiscal

PIÈGE N°5

⚖️ Une doctrine encore à venir

Le cumul n'est pas expressément organisé par les textes, et plusieurs points du Jeanbrun attendent encore les précisions de l'administration (déficit, cas de reprise). Un changement d'interprétation pourrait remettre en cause une partie de l'avantage.

• Exiger du promoteur une analyse juridique écrite

• Faire valider le montage par un conseil indépendant avant de signer

Pour qui le cumul peut-il avoir du sens ?

Profil	Notre avis
Contribuable imposé à 30 % ou plus, avec des revenus fonciers existants	Intéressant, si le prix hors taxe est cohérent avec le marché
Famille souhaitant investir à plusieurs et préparer une transmission	Pertinent : la SCI a alors une vraie utilité patrimoniale
Investisseur à horizon de 15 à 20 ans	Compatible avec les contraintes du LLI
Investisseur qui veut pouvoir revendre dans 10 ans	Déconseillé : risque de remise en cause de la TVA
Primo-investisseur avec un budget serré	Prudence : la complexité et les plafonds pèsent lourd

Mon conseil de gestionnaire de patrimoine : le cumul LLI + Jeanbrun peut être un vrai levier, mais il ne doit jamais être la raison d'acheter. Commencez par l'emplacement, le prix hors taxe et la demande locative ; regardez ensuite si la fiscalité améliore un bon investissement. Et faites analyser le montage par un conseil indépendant, qui n'est pas rémunéré par le promoteur sur la vente du programme.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun en achetant en nom propre ?

Non. Le LLI n'est accessible aux particuliers qu'à travers une société. Pour conserver le Jeanbrun, qui exclut les sociétés à l'impôt sur les sociétés, il faut passer par une SCI à l'impôt sur le revenu.

L'amortissement Jeanbrun se calcule-t-il sur le prix avec TVA ?

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition supporté par l'investisseur. Avec une TVA à 10 %, le prix est plus bas, donc la base amortissable aussi : les deux avantages ne s'additionnent pas simplement.

Que se passe-t-il si je revends avant 20 ans ?

Pendant les 9 premières années, la revente fait perdre l'avantage Jeanbrun. Au-delà, la cessation de la location dans le cadre du LLI peut entraîner un complément de TVA à payer, selon les conditions prévues par les textes. Dans tous les cas, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable.

Toulouse est-elle éligible au LLI ?

Toulouse est classée en zone A depuis 2023, ce qui la rend éligible au LLI. L'éligibilité dépend toutefois aussi du programme et des conditions de mixité sociale : demandez au promoteur les justificatifs correspondants.

On vous propose un programme « LLI + Jeanbrun » ?

Analyse indépendante du prix, des conditions, de la structure en SCI et de l'intérêt réel pour votre situation, avant de signer. Un premier échange, sans engagement, pour faire le point sur votre situation — à Toulouse-Blagnac ou en visio.

Prendre rendez-vous →

Sources : Loi de finances pour 2026 (art. 47, statut du bailleur privé) · Code général des impôts (art. 279-0 bis A, taux de TVA du logement locatif intermédiaire) · Loi de finances pour 2024 (ouverture du LLI aux sociétés détenues par des particuliers) · Arrêté du 3 octobre 2023 (zonage A/B/C) · Plafonds de loyer intermédiaire 2026 · Projet de loi de finances pour 2027 (rejet de la partie recettes à l'Assemblée le 4 novembre 2026). L'exemple chiffré est une illustration simplifiée. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.

Aider ses parents âgés : EHPAD, dépendance et ce que la fiscalité prend en charge

Marion Martinez

il y a 4 jours

7 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 55 minutes

FAMILLE · DÉPENDANCE · FISCALITÉ · NOVEMBRE 2026 · 8 MIN DE LECTURE

Un parent qui perd en autonomie, une entrée en EHPAD à financer, des frères et sœurs qui ne contribuent pas tous de la même façon… Aider ses parents âgés est une épreuve affective, mais aussi une question d'argent. Bonne nouvelle : la fiscalité prend en charge une partie de l'effort, à condition de s'organiser. Voici les aides, les déductions et les précautions à connaître.

✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Novembre 2026

Ce que coûte la dépendance

En 2026, une place en EHPAD coûte en moyenne près de 2 700 € par mois en chambre simple, avec de très fortes différences selon le département et le statut de l'établissement (public, associatif ou privé). Ce montant dépasse souvent la retraite du parent : la différence doit être financée par son patrimoine, par les aides publiques… ou par ses enfants.

≈ 2 700 €

Prix moyen mensuel d'une place en EHPAD en 2026 (hébergement et dépendance, chambre simple)

2 500 €

Réduction d'impôt maximale par an pour le résident en EHPAD (25 % de 10 000 € de frais)

4 075 €

Déduction forfaitaire si vous hébergez un parent chez vous (revenus 2025)

50 %

Crédit d'impôt sur l'aide à domicile, dans la limite d'un plafond annuel de dépenses

Étape 1 : mobiliser les aides et le patrimoine du parent

Avant de puiser dans votre propre budget, il faut faire le tour de ce qui revient au parent lui-même.

• L'allocation personnalisée d'autonomie (APA) : versée par le département, à domicile comme en établissement, à partir de 60 ans selon le degré de perte d'autonomie. Elle n'est pas soumise à condition de ressources, mais la participation restant à la charge du bénéficiaire augmente avec ses revenus.

• Les aides au logement : APL ou ALS peuvent réduire le coût de l'hébergement en établissement, selon les ressources.

• La réduction d'impôt pour frais d'EHPAD : 25 % des frais d'hébergement et de dépendance, dans la limite de 10 000 € par personne hébergée. Elle ne profite qu'aux résidents imposables.

• Le patrimoine du parent : rachats sur une assurance-vie, location ou vente du logement, vente en viager. C'est souvent la principale source de financement, à organiser avec méthode.

ℹ️ Projet de budget 2027 : un crédit d'impôt pour les résidents d'EHPAD ?

Le 15 octobre 2026, les députés avaient adopté un amendement transformant la réduction d'impôt en crédit d'impôt pour les dépenses de 2027 et 2028 (25 %, dans la limite de 10 000 €). Ce vote est tombé le 4 novembre avec le rejet de la partie recettes du budget : à ce stade, la mesure ne figure plus dans le texte examiné par le Sénat. Pour les frais payés en 2026, c'est la réduction d'impôt actuelle qui s'applique.

Étape 2 : aider en payant moins d'impôt

Si les ressources du parent ne suffisent pas, ses enfants sont tenus par l'obligation alimentaire (article 205 du Code civil). Les sommes versées à ce titre sont déductibles de vos revenus imposables, sous conditions.

SOLUTION 1

💶 Verser une pension alimentaire

Vous versez de l'argent à votre parent, ou vous payez directement certaines dépenses (EHPAD, frais médicaux). La pension est déductible de votre revenu imposable si elle correspond à ses besoins réels (logement, nourriture, santé) et à vos propres ressources.

• Pas de plafond fixe, mais des justificatifs à conserver : virements, factures

• Paiement direct des frais d'EHPAD possible

• Le parent doit en principe déclarer la pension reçue, sauf ressources très faibles lorsque vous payez directement l'établissement

SOLUTION 2

🏡 Héberger votre parent chez vous

Si votre parent vit sous votre toit, vous pouvez déduire un forfait de 4 075 € par an au titre de son hébergement et de sa nourriture, sans justificatif, et ajouter les autres dépenses que vous payez pour lui sur justificatifs.

• Déduction forfaitaire simple à appliquer

• Au-delà de 75 ans, les conditions sont présumées remplies si ses revenus restent sous un plafond (12 411 € pour une personne seule, revenus 2025)

SOLUTION 3

🧑‍⚕️ Financer une aide à domicile

Les services à la personne (aide-ménagère, auxiliaire de vie) ouvrent droit à un crédit d'impôt de 50 %. Si votre parent bénéficie de l'APA, les dépenses que vous payez pour les services rendus à son domicile peuvent ouvrir droit à ce crédit pour vous.

• Crédit d'impôt remboursé même si vous n'êtes pas imposable

• Pas de cumul : une même dépense ne peut pas être à la fois déduite comme pension et ouvrir droit au crédit d'impôt

Exemple : une mère en EHPAD, deux enfants

Hypothèses : une mère de 86 ans, en EHPAD à 2 700 € par mois, perçoit 1 600 € de retraite par mois. Il manque donc 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an. Ses deux enfants se partagent la différence à parts égales et sont imposés dans la tranche à 30 %.

📊 Le coût réel pour chaque enfant

Pension versée par enfant (550 € par mois)	6 600 €
Déduction du revenu imposable	− 6 600 €
Économie d'impôt sur le revenu (tranche à 30 %)	≈ 1 980 €
Coût réel par enfant et par an	≈ 4 620 €

De son côté, la mère peut bénéficier de la réduction d'impôt pour frais d'EHPAD si elle est imposable, dans la limite de 2 500 € par an. Dans cet exemple, l'aide fiscale réduit d'environ 30 % l'effort de chaque enfant.

⚠️ La pension doit rester justifiée : l'administration vérifie que les sommes correspondent aux besoins réels du parent, compte tenu de ses propres ressources et de son patrimoine. Si votre parent dispose d'une épargne importante, la déduction peut être remise en cause.

Étape 3 : anticiper avant qu'il ne soit trop tard

Le jour où un parent ne peut plus gérer ses affaires, tout se complique : comptes bloqués, impossibilité de vendre le logement, recours au juge. Quelques démarches, faites tant que votre parent est en pleine possession de ses moyens, évitent ces situations.

Outil	À quoi il sert
Mandat de protection future	Votre parent désigne à l'avance la personne qui gérera ses biens et sa personne s'il ne peut plus le faire. Établi chez un notaire, il permet aussi des actes importants comme la vente d'un bien
Procuration bancaire	Permet à un enfant de gérer les comptes au quotidien. Simple, mais elle peut prendre fin si le parent est placé sous tutelle
Habilitation familiale	Si rien n'a été anticipé : le juge autorise un proche à représenter le parent, sans la lourdeur d'une tutelle
Assurance-vie et clause bénéficiaire	Vérifier que les contrats sont bien rédigés et qu'ils peuvent financer la dépendance par des rachats

Frères et sœurs : éviter les conflits

L'aide aux parents est l'une des premières sources de tensions familiales, notamment au moment de la succession. Trois précautions simples :

• Se mettre d'accord par écrit sur la contribution de chacun, en tenant compte des ressources de chaque foyer : l'obligation alimentaire se répartit selon les moyens, pas forcément à parts égales.

• Distinguer aide et prêt : les sommes versées au titre de l'obligation alimentaire ne sont pas rapportables à la succession, mais une avance qui doit être remboursée doit être formalisée par une reconnaissance de dette.

• Garder une trace de tout : virements, factures, décisions prises en famille. En cas de désaccord ou de contrôle fiscal, ces justificatifs feront foi.

⚠️ Aide sociale à l'hébergement : si le parent bénéficie de l'aide sociale du département pour payer l'EHPAD, ses enfants peuvent être sollicités au titre de l'obligation alimentaire, et les sommes avancées par le département peuvent être récupérées sur sa succession.

Mon conseil de gestionnaire de patrimoine : parlez-en en famille avant l'urgence. Un bilan du patrimoine de vos parents permet de savoir combien de temps leurs ressources couvriront la dépendance, quels biens mobiliser en premier et comment répartir l'effort entre les enfants sans pénaliser personne au moment de la succession. C'est aussi le moment de vérifier leurs contrats d'assurance-vie et de mettre en place un mandat de protection future.

Questions fréquentes

Suis-je obligé de payer l'EHPAD de mes parents ?

Les enfants doivent l'obligation alimentaire à leurs parents dans le besoin, en proportion de leurs propres ressources. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut fixer la contribution de chacun. Cette obligation peut être écartée en cas de manquements graves du parent envers l'enfant.

Peut-on cumuler pension alimentaire et réduction d'impôt EHPAD ?

Oui, car elles ne concernent pas la même personne : vous déduisez la pension de vos revenus, et votre parent bénéficie de la réduction d'impôt s'il est imposable. Mais une même dépense ne peut pas ouvrir droit deux fois à un avantage fiscal pour la même personne.

Les petits-enfants doivent-ils aussi contribuer ?

L'obligation alimentaire existe aussi entre petits-enfants et grands-parents. En revanche, depuis 2024, les petits-enfants ne peuvent plus être sollicités lorsque le grand-parent demande l'aide sociale à l'hébergement du département.

Faut-il vendre la maison de mes parents pour financer l'EHPAD ?

Pas forcément tout de suite. La louer peut générer des revenus réguliers, la vente en viager apporte un capital ou une rente. Le bon choix dépend de la durée prévisible de la dépendance, des autres ressources et des souhaits de transmission. Une simulation permet de comparer les options.

Vous accompagnez un parent qui perd en autonomie ?

Financement de la dépendance, optimisation fiscale de l'aide familiale, protection et transmission : faisons le point ensemble. Un premier échange, sans engagement, pour faire le point sur votre situation — à Toulouse-Blagnac ou en visio.

Prendre rendez-vous →

Sources : Code civil (art. 205 à 211, 477 et suivants, 494-1) · Code général des impôts (art. 156 II 2°, 199 quindecies, 199 sexdecies) · Code de l'action sociale et des familles (APA, aide sociale à l'hébergement) · Service-public.fr, pension alimentaire versée à un parent (déclaration 2026) · Projet de loi de finances pour 2027, amendement adopté le 15 octobre 2026, rejet de la partie recettes le 4 novembre 2026 · Tarifs moyens des EHPAD 2026. L'exemple chiffré est une illustration simplifiée. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.

Héritage, vente, prime : que faire d'une grosse somme d'argent ?

Marion Martinez

il y a 4 jours

6 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 1 jour

ÉPARGNE · PLACEMENTS · NOVEMBRE 2026 · 8 MIN DE LECTURE

Un héritage, la vente d'un bien, une prime de départ, un bonus… Recevoir une grosse somme d'un coup est une chance, mais aussi une source de stress : peur de mal faire, sollicitations de la banque, conseils contradictoires de l'entourage. La bonne méthode tient en trois temps : mettre l'argent à l'abri, faire le point, puis investir par poches.

✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Novembre 2026

Les deux pièges : laisser dormir ou se précipiter

Avec une inflation de 3,1 % sur un an en septembre 2026 et un Livret A à 1,7 %, une somme laissée sur un livret perd du pouvoir d'achat chaque année. Sur un compte courant, c'est pire : au rythme actuel, 100 000 € non rémunérés perdent environ 3 000 € de pouvoir d'achat par an.

À l'inverse, tout investir d'un coup, sur un seul support ou sur le conseil d'un proche, expose à de mauvaises surprises. Entre les deux, il existe une méthode simple, qui commence par… ne rien décider dans l'urgence.

3,1 %

Inflation sur un an en septembre 2026 (Insee)

1,7 %

Taux du Livret A depuis le 1er août 2026, plafonné à 22 950 € de versements

2,63 %

Rendement moyen des fonds en euros en 2025 (ACPR), net de frais de gestion, avant prélèvements sociaux

100 000 €

Plafond de la garantie des dépôts, par personne et par établissement bancaire

Étape 1 : mettre l'argent à l'abri, sans se presser

Les premières semaines servent à sécuriser la somme et à se donner le temps de réfléchir. Quelques réflexes suffisent :

• Répartir si besoin entre plusieurs banques : la garantie des dépôts couvre 100 000 € par personne et par établissement.

• Remplir les livrets réglementés : Livret A (22 950 €), LDDS (12 000 €) et LEP si vous y avez droit. C'est votre réserve disponible, sans impôt.

• Conserver les justificatifs d'origine des fonds : acte de notaire, acte de vente, bulletin de paie. Banques et assureurs les demanderont au titre de la lutte contre le blanchiment.

• Se laisser quelques semaines : aucune décision de placement n'est urgente. Un fonds en euros peut accueillir temporairement une partie de la somme.

ℹ️ Héritage, prime, vente : quelle fiscalité ?

En cas d'héritage, les droits de succession sont réglés au moment de la déclaration de succession : les sommes reçues ne sont pas imposées une seconde fois, seuls leurs futurs revenus le seront. Une prime ou un bonus est soumis à l'impôt sur le revenu selon les règles habituelles. Et la vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.

Étape 2 : faire le point avant de choisir un placement

Le bon placement dépend de vous, pas du produit à la mode. Cinq questions permettent de poser le cadre :

• Votre épargne de précaution est-elle constituée ? En règle générale, l'équivalent de 3 à 6 mois de dépenses, davantage si vos revenus sont irréguliers.

• Avez-vous des projets dans les 3 prochaines années ? Achat immobilier, travaux, études des enfants : cet argent doit rester accessible et sécurisé.

• Avez-vous des crédits en cours ? Rembourser par anticipation peut être pertinent, mais pas toujours : tout dépend du taux de votre prêt et de votre situation.

• Quel est votre taux marginal d'imposition ? À partir de 30 %, le PER peut transformer une partie de la somme en économie d'impôt immédiate.

• Souhaitez-vous aider vos enfants ou préparer votre transmission ? Donation, assurance-vie, démembrement : le moment de recevoir une somme est souvent le bon moment pour y penser.

Étape 3 : répartir la somme en trois poches

Plutôt que de chercher « le » meilleur placement, on répartit la somme selon l'horizon de chaque besoin. Chaque poche a son rôle, et donc ses supports.

🟢 Poche sécurité · disponible à tout moment

Rôle : imprévus et projets à court terme

Supports : Livret A, LDDS, LEP, fonds en euros

Risque : nul ou très faible

🟡 Poche projets · horizon de 3 à 8 ans

Rôle : achat, travaux, études, complément de revenus

Supports : fonds en euros, fonds obligataires à échéance, gestion prudente en assurance-vie

Risque : modéré, fluctuations limitées

🔴 Poche long terme · 8 ans et plus

Rôle : faire croître le capital, préparer la retraite, transmettre

Supports : unités de compte diversifiées (actions, immobilier, non coté), PEA, PER, SCPI

Risque : plus élevé, perte en capital possible, compensée par un potentiel de rendement supérieur

📊 Exemples de répartition pour 100 000 €

Profil prudent

Poche sécurité : 30 000 €

Poche projets : 50 000 €

Poche long terme : 20 000 €

Priorité à la stabilité, une petite part de dynamisme pour battre l'inflation.

Profil équilibré

Poche sécurité : 20 000 €

Poche projets : 40 000 €

Poche long terme : 40 000 €

Le compromis le plus fréquent entre sécurité et performance.

Profil dynamique

Poche sécurité : 15 000 €

Poche projets : 25 000 €

Poche long terme : 60 000 €

Pour un horizon long et une bonne tolérance aux fluctuations.

⚠️ Ces répartitions sont des illustrations. La vôtre dépend de votre âge, de vos revenus, de vos projets, de votre patrimoine existant et de votre tolérance au risque. Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital.

ℹ️ Investir progressivement

Pour la poche long terme, il est souvent préférable d'investir en plusieurs fois, par exemple sur 6 à 12 mois, plutôt qu'en une seule fois. Vous lissez votre point d'entrée sur les marchés et vous évitez le regret d'avoir tout investi juste avant une baisse.

Quelle enveloppe pour quel objectif ?

Votre objectif	L'enveloppe adaptée
Garder de la souplesse et préparer la transmission	Assurance-vie : disponible à tout moment, fiscalité allégée après 8 ans, gains soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux (contre 18,6 % sur un compte-titres depuis 2026), 152 500 € transmis par bénéficiaire hors droits de succession pour les versements avant 70 ans
Investir en actions sur le long terme	PEA : jusqu'à 150 000 € de versements, gains exonérés d'impôt sur le revenu après 5 ans (prélèvements sociaux dus)
Réduire votre impôt et préparer la retraite	PER : versements déductibles dans la limite de votre plafond, épargne bloquée jusqu'à la retraite sauf cas de déblocage anticipé
Diversifier dans l'immobilier sans gestion	SCPI, en direct ou via l'assurance-vie, sur un horizon d'au moins 8 à 10 ans
Aider vos enfants dès maintenant	Donation : 100 000 € par parent et par enfant sans droits, renouvelables tous les 15 ans

Les 5 erreurs à éviter

• Laisser la somme sur le compte courant « le temps de réfléchir »… pendant des années

• Tout investir d'un coup, sur un seul support ou sur la seule recommandation d'un proche

• Souscrire le premier produit proposé, sans vision d'ensemble de votre patrimoine

• Chercher à défiscaliser à tout prix : un avantage fiscal ne transforme pas un mauvais placement en bon placement

• Oublier le suivi : une allocation se revoit au fil des marchés, de vos projets et de votre âge

Mon conseil de gestionnaire de patrimoine : la première décision n'est pas le choix d'un placement, c'est la méthode. Prenez le temps de sécuriser, clarifiez vos objectifs, puis construisez une allocation par poches que vous ferez évoluer dans le temps. Une somme importante mérite un vrai plan et un suivi régulier : c'est ce qui fait la différence sur 10 ou 20 ans.

Questions fréquentes

Faut-il déclarer une grosse somme reçue ?

Un héritage passe par la déclaration de succession, une donation doit être déclarée à l'administration fiscale et une prime figure dans vos revenus imposables. Une fois placées, les sommes n'ont pas à être déclarées en tant que telles, mais leurs revenus le seront. Les comptes ouverts à l'étranger doivent aussi être déclarés.

Combien garder disponible ?

En général, l'équivalent de 3 à 6 mois de dépenses, davantage si vos revenus sont irréguliers (indépendants, dirigeants) ou si un projet est proche. Ajoutez-y les sommes nécessaires à vos projets des 3 prochaines années.

Est-ce le bon moment pour investir en bourse ?

Personne ne peut le prédire. C'est pourquoi on investit la poche long terme progressivement et pour au moins 8 ans : sur cette durée, le moment d'entrée compte beaucoup moins que la régularité et la diversification.

Une grosse somme placée en assurance-vie est-elle garantie ?

Sur le fonds en euros, le capital est garanti par l'assureur, selon les conditions du contrat. En cas de défaillance de l'assureur, le Fonds de garantie des assurances de personnes couvre jusqu'à 70 000 € par assuré et par assureur. Les unités de compte, elles, ne sont pas garanties en capital.

Vous avez reçu une somme importante ?

Nous construisons ensemble une allocation par poches adaptée à vos projets, puis nous la suivons dans le temps. Un premier échange, sans engagement, pour faire le point sur votre situation — à Toulouse-Blagnac ou en visio.

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Sources : Insee, indice des prix à la consommation (septembre 2026) · Gouvernement, taux du Livret A au 1er août 2026 · ACPR, revalorisation des contrats d'assurance-vie en 2025 · Fonds de garantie des dépôts et de résolution · Fonds de garantie des assurances de personnes · Code général des impôts (art. 150 U, 790 B, 990 I) · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les répartitions présentées sont des illustrations et ne constituent pas une recommandation personnalisée. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.