Loi Jeanbrun 2026 : le nouveau dispositif pour investir dans l'immobilier locatif

💡 En bref : La loi Jeanbrun (ou "statut du bailleur privé") est entrée en vigueur le 20 février 2026. Elle remplace la loi Pinel et permet aux particuliers de déduire jusqu'à 12 000 € par an de leurs revenus grâce à un mécanisme d'amortissement. Une opportunité à connaître si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif.

Le nouveau levier fiscal immobilier

Pourquoi un nouveau dispositif après le Pinel ?

La loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Résultat : en 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes. Le marché locatif français s'est retrouvé sous tension, avec une demande de locations en hausse et une offre de logements neufs au plus bas.

C'est dans ce contexte que le gouvernement a lancé le plan "Relance Logement", porté par Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement et de la Ville. Annoncé le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu, ce plan a été promulgué le 19 février 2026 (loi n° 2026-103, article 47 de la loi de finances pour 2026). Son objectif affiché : contribuer à la construction de 2 millions de logements d'ici 2030 en remobilisant l'épargne des particuliers vers l'investissement locatif.

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun concrètement ?

La loi Jeanbrun instaure un "statut du bailleur privé" : un cadre fiscal nouveau qui permet à un particulier achetant un logement pour le louer de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables, via un mécanisme d'amortissement.

C'est là la grande différence avec le Pinel :

	Loi Pinel	Loi Jeanbrun
Type d'avantage	Réduction d'impôt	Déduction (amortissement)
Zonage	Zones A, Abis, B1 uniquement	Tout le territoire français
Type de location	Location nue	Location nue uniquement
Durée d'engagement	6, 9 ou 12 ans	9 ans minimum
Plafond d'avantage	% du prix d'achat	Jusqu'à 12 000 €/an
Réintégration à la revente	Non	Non (avantage majeur vs LMNP)

Comment fonctionne le mécanisme d'amortissement ?

Concrètement, vous achetez un logement neuf. Chaque année, vous déduisez de vos revenus locatifs — voire de votre revenu global — une fraction de la valeur du bien. C'est ce qu'on appelle un amortissement fiscal.

Les taux d'amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué :

• Location intermédiaire (loyer ≈ -15 % du marché) → plafond d'amortissement de 8000 €/an

• Location sociale (loyer ≈ -30 % du marché) → plafond de 10 000 €/an

• Location très sociale (loyer ≈ -45 % du marché) → plafond de 12 000 €/an

Pour un contribuable dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, un amortissement de 12 000 € représente jusqu'à 3 600 € d'économie d'impôt par an.

📌 À noter : Si l'amortissement génère un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, avec possibilité de report. Un outil puissant pour les ménages bien imposés.

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif est ouvert à tout particulier français souhaitant investir dans l'immobilier locatif. Inutile d'être un professionnel de l'immobilier. Concrètement, il intéresse particulièrement :

• Les primo-investisseurs qui souhaitent un cadre clair et sécurisé

• Les ménages avec une fiscalité significative (TMI à 30 % ou 41 %) cherchant à réduire leur impôt

• Les couples souhaitant diversifier leurs revenus au-delà de leur résidence principale

• Les SCI souhaitant structurer un investissement en famille ou à plusieurs

Quelles conditions pour le logement ?

Pour être éligible, le bien immobilier doit respecter plusieurs critères :

1. Type de bien

• Logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)

• Logement ancien avec travaux importants : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le bien doit atteindre un DPE A ou B après rénovation

• Uniquement de l'habitat collectif (appartements)

2. Type de location

• Location nue (non meublée) obligatoire

• Le logement doit servir de résidence principale au locataire

• La location doit être consentie à un tiers (pas un proche)

• Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux

3. Plafonds de ressources du locataire

Des plafonds de ressources s'appliquent, mais restent accessibles à la classe moyenne. À titre d'exemple, en location intermédiaire, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 32 500 à 44 500 € pour une personne seule selon les zones géographiques.

4. Biens exclus

Ne peuvent pas bénéficier du dispositif : les monuments historiques, les biens labellisés Fondation du patrimoine, et tout bien bénéficiant déjà d'un autre dispositif fiscal incompatible.

Un avantage clé : aucun zonage géographique

C'est l'une des grandes nouveautés par rapport au Pinel : vous pouvez investir partout en France, sans restriction de zone (A, Abis, B1). Grandes villes, villes moyennes, périphérie… la liberté de choix est totale.

Pour les investisseurs en région toulousaine, cela ouvre des perspectives intéressantes sur des marchés attractifs comme Toulouse, mais aussi sur des villes dynamiques alentour comme Montauban, Carcassonne, Albi ou Castres, où les prix d'acquisition restent plus abordables tout en offrant une demande locative solide.

Quelle durée d'engagement ?

Le dispositif exige un engagement de location minimum de 9 ans. En contrepartie de cet engagement et des loyers encadrés, vous bénéficiez des avantages fiscaux décrits ci-dessus.

Bonne nouvelle : à la revente, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de l'impôt sur la plus-value. C'est un avantage non négligeable par rapport au statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

Jusqu'à quand peut-on investir en loi Jeanbrun ?

Le dispositif est applicable pour les acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les logements acquis avant cette date ne sont pas éligibles.

⚠️ Important : Certains décrets d'application sont encore attendus pour préciser certaines modalités. Il est essentiel de bien se faire accompagner avant de s'engager.

Loi Jeanbrun vs LMNP : lequel choisir ?

C'est souvent la question centrale que se posent les investisseurs en 2026. La réponse dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs et du type de bien visé.

• Le LMNP reste avantageux pour les locations meublées et certaines résidences de services

• La loi Jeanbrun est désormais plus compétitive pour la location nue, en particulier pour les contribuables avec une TMI élevée (30 % ou plus)

• La loi Jeanbrun offre un avantage à la revente que le LMNP ne propose pas (pas de réintégration des amortissements)

Il n'y a pas de réponse universelle : tout dépend de votre profil.

Ce qu'il faut retenir

✅ La loi Jeanbrun remplace le Pinel depuis février 2026

✅ Elle repose sur un amortissement fiscal (et non une réduction d'impôt)

✅ Déduction jusqu'à 12 000 €/an selon le niveau de loyer

✅ Applicable partout en France, sans zonage

✅ Logements neufs ou anciens fortement rénovés (DPE A ou B)

✅ Location nue uniquement, engagement de 9 ans

✅ Dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2028

Vous souhaitez savoir si ce dispositif correspond à votre situation ?

La loi Jeanbrun est un outil patrimonial intéressant, mais comme tout dispositif fiscal, son efficacité dépend de votre profil : votre tranche d'imposition, vos revenus, votre capacité d'emprunt et vos objectifs à long terme.

Chez MM Conseil Patrimoine, nous prenons le temps d'analyser votre situation avant de vous orienter vers la stratégie la mieux adaptée. Nous travaillons avec des particuliers investisseurs à Toulouse et dans toute sa région, et nous vous accompagnons de la réflexion jusqu'à la mise en œuvre.

👉 Vous avez des questions sur la loi Jeanbrun ? N'hésitez pas à nous contacter pour en discuter simplement, sans engagement.

📩 Contactez MM Conseil Patrimoine

Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47, loi de finances pour 2026) — PAP.fr — Valority.com — Village des Notaires et du Patrimoine — VINCI Immobilier — Club Patrimoine