Loi Jeanbrun 2026 : le nouveau dispositif pour investir dans l'immobilier locatif
Dernière mise à jour : il y a 1 jour
INVESTISSEMENT IMMOBILIER · FISCALITÉ · AVRIL 2026 · 8 MIN DE LECTURE
Le Pinel est terminé, place au statut du bailleur privé. Depuis février 2026, le dispositif Jeanbrun offre aux particuliers un nouveau cadre fiscal pour investir dans l'immobilier locatif neuf ou rénové — avec jusqu'à 12 000 € d'amortissement déductible par an et sans zonage restrictif. Voici ce qu'il faut savoir, avantages comme limites. |
✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Avril 2026
Pourquoi un nouveau dispositif après le Pinel ?
La réduction d'impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Sans dispositif de remplacement, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers se sont effondrées, alors que la demande locative restait forte dans les grandes agglomérations.
C'est dans ce contexte qu'a été créé le statut du bailleur privé, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Il figure à l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et s'applique aux acquisitions réalisées depuis son entrée en vigueur, fin février 2026, jusqu'au 31 décembre 2028.
Février 2026 Entrée en vigueur du statut du bailleur privé (loi de finances pour 2026, art. 47) |
80 % Part du prix d'acquisition qui peut être amortie (le terrain n'est pas amortissable) |
9 ans Durée minimale d'engagement de location nue |
31/12/2028 Date limite d'acquisition pour bénéficier du dispositif |
ℹ️ En bref : ce qu'est le dispositif Jeanbrun Le dispositif Jeanbrun instaure un statut du bailleur privé : un particulier qui achète un logement pour le louer nu peut déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien, via un mécanisme d'amortissement. C'est la grande différence avec le Pinel, qui fonctionnait par réduction d'impôt. En contrepartie, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés, et le bien doit être loué au moins 9 ans. |
Pinel vs Jeanbrun : les différences clés
Type d'avantage Loi Pinel (terminée) : Réduction d'impôt Dispositif Jeanbrun : Amortissement déductible des revenus fonciers |
Zonage géographique Loi Pinel (terminée) : Zones tendues uniquement (A bis, A, B1) Dispositif Jeanbrun : Pas réservé aux zones tendues — plafonds de loyers selon la zone |
Type de location Loi Pinel (terminée) : Location nue Dispositif Jeanbrun : Location nue uniquement |
Durée d'engagement Loi Pinel (terminée) : 6, 9 ou 12 ans Dispositif Jeanbrun : 9 ans minimum |
Plafond de l'avantage Loi Pinel (terminée) : Pourcentage du prix d'achat, dans la limite de 300 000 € Dispositif Jeanbrun : 8 000 à 12 000 € d'amortissement par an selon le niveau de loyer |
À la revente Loi Pinel (terminée) : Pas de réintégration de la réduction d'impôt Dispositif Jeanbrun : Amortissements déduits réintégrés dans la plus-value imposable |
Période d'application Loi Pinel (terminée) : Terminé au 31/12/2024 Dispositif Jeanbrun : Acquisitions de février 2026 au 31/12/2028 |
Comment fonctionne le mécanisme d'amortissement ?
Vous achetez un logement neuf, ou ancien avec d'importants travaux. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition. Le taux dépend du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer, et la déduction annuelle est plafonnée :
8 000 €/an Location intermédiaire (loyer environ 15 % sous le marché) — taux de 3,5 % dans le neuf, 3 % dans l'ancien rénové |
10 000 €/an Location sociale (environ 30 % sous le marché) — taux de 4,5 % dans le neuf, 3,5 % dans l'ancien rénové |
12 000 €/an Location très sociale (environ 45 % sous le marché) — taux de 5,5 % dans le neuf, 4 % dans l'ancien rénové |
Pour un contribuable imposé à 30 %, 8 000 € d'amortissement représentent jusqu'à 2 400 € d'impôt sur le revenu en moins par an, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux économisés tant que vos revenus fonciers absorbent la déduction. Les taux de l'ancien sont encore présentés comme provisoires dans l'attente des décrets.
💡 Et le déficit foncier ? Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, le déficit foncier reste imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reportable. En revanche, la possibilité d'imputer sur le revenu global un déficit créé par le seul amortissement Jeanbrun n'a pas encore été précisée par l'administration : ne bâtissez pas votre plan de financement sur cette hypothèse avant publication de la doctrine. |
« Le dispositif Jeanbrun récompense l'investisseur patient : l'économie d'impôt est réelle chaque année, mais elle se paie en partie à la revente. Tout se joue dans l'horizon de détention. »
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif est ouvert aux particuliers fiscalement domiciliés en France, en direct, en indivision ou via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Il intéresse particulièrement :
• 💶 Les contribuables imposés à 30 % ou 41 % : l'amortissement vient réduire des revenus fonciers fortement taxés
• 🏢 Les bailleurs qui ont déjà des revenus fonciers : la déduction peut s'imputer sur leurs autres loyers imposables
• 🎯 Les investisseurs à horizon long : plus la détention est longue, plus les abattements pour durée de détention atténuent la réintégration à la revente
• 🏗️ Les SCI familiales à l'IR : pour structurer un investissement à plusieurs, les SCI à l'impôt sur les sociétés étant exclues
Quelles conditions pour le logement et la location ?
LE BIEN 1. Type de logement éligible • Logement neuf ou acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) • Logement ancien avec travaux importants : au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B après travaux selon les textes connus à ce jour • Uniquement des appartements en immeuble collectif — les maisons individuelles sont exclues • Exclus : résidences de services, de tourisme et résidences étudiantes gérées, acquisitions en démembrement, détention via une société à l'IS |
LA LOCATION 2. Conditions de location • Location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire • Engagement de location d'au moins 9 ans • Location interdite aux ascendants et descendants du propriétaire ou de son conjoint • Une vacance prolongée ou le non-respect des plafonds peut entraîner la reprise de l'avantage fiscal |
LE LOCATAIRE 3. Plafonds de loyers et de ressources • Le loyer est plafonné selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) et selon la zone • En location intermédiaire, le plafond de ressources d'une personne seule se situe environ entre 32 000 et 44 000 € de revenu fiscal de référence selon la zone • Les plafonds varient selon la composition du foyer : vérifiez-les avant de signer chaque bail |
Investir hors des zones tendues : une liberté à manier avec prudence
Contrairement au Pinel, le dispositif n'est pas réservé aux zones tendues. Pour un investisseur toulousain, cela ouvre la métropole, mais aussi des villes moyennes de la région où les prix d'acquisition sont plus bas :
• Toulouse — forte demande étudiante et de jeunes actifs, mais prix du neuf élevés (autour de 4 600 €/m² dans un quartier comme Montaudran)
• Montauban — prix accessibles, bassin d'emploi en croissance, proximité de l'A20 et de Toulouse
• Albi — ville patrimoniale, tissu économique diversifié, à environ une heure de Toulouse
• Castres — pôle pharmaceutique, prix d'acquisition modérés
• Dans les zones les moins tendues, vérifiez les conditions spécifiques applicables et, surtout, la demande locative réelle
Mon conseil : la liberté géographique est une opportunité, mais aussi un risque si elle est mal utilisée. Un prix d'achat bas peut cacher un faible potentiel locatif, et un loyer plafonné laisse peu de marge. Analysez la tension locative locale (vacance, rotation, loyers réellement pratiqués) avant de choisir une ville cible. |
Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir ?
C'est souvent la question centrale en 2026. Les deux régimes reposent sur l'amortissement, et dans les deux cas les amortissements sont réintégrés à la revente. La différence se joue ailleurs.
Biens éligibles LMNP (location meublée) : Tout logement meublé, neuf ou ancien Dispositif Jeanbrun (location nue) : Appartement neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux |
Amortissement LMNP (location meublée) : Sans plafond annuel, limité au résultat Dispositif Jeanbrun (location nue) : Plafonné entre 8 000 et 12 000 € par an |
Niveau de loyer LMNP (location meublée) : Libre (sauf encadrement local), souvent 10 à 20 % plus élevé qu'en nu Dispositif Jeanbrun (location nue) : Plafonné, avec plafonds de ressources du locataire |
Réintégration à la revente LMNP (location meublée) : Oui (ventes depuis le 15 février 2025) Dispositif Jeanbrun (location nue) : Oui |
Locataires cibles LMNP (location meublée) : Étudiants, cadres en mobilité Dispositif Jeanbrun (location nue) : Familles, salariés — baux plus longs, moins de rotation |
Idéal pour LMNP (location meublée) : Forte demande meublée, recherche de rendement Dispositif Jeanbrun (location nue) : Revenus fonciers déjà élevés, TMI élevée, horizon long |
⚠️ Important : à la date de rédaction, plusieurs décrets d'application et la doctrine administrative restent attendus pour préciser certaines modalités (taux dans l'ancien, déficit, cas de reprise). Faites-vous accompagner avant de vous engager sur un investissement structuré autour de ce dispositif. |
Ce qu'il faut retenir en 7 points
• Succède au Pinel pour les acquisitions réalisées de février 2026 au 31 décembre 2028
• Mécanisme d'amortissement, et non de réduction d'impôt
• Déduction plafonnée à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer
• Pas réservé aux zones tendues
• Appartements neufs, ou anciens avec au moins 30 % de travaux
• Location nue, loyers et ressources plafonnés, engagement de 9 ans
• Amortissements réintégrés dans la plus-value en cas de revente
Le dispositif Jeanbrun est-il adapté à votre situation ?Son intérêt dépend de votre tranche d'imposition, de vos revenus fonciers, de votre capacité d'emprunt et de votre horizon de détention. Comparons-le avec les autres options, chiffres à l'appui. |
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 47) · Code général des impôts (art. 31 et 150 VB) · arrêté fixant les plafonds de loyers et de ressources applicables · BOFiP. Les informations présentées sont à jour à la date de rédaction ; plusieurs décrets d'application et commentaires administratifs restent attendus. Elles ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
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