Expatriés : et si votre argent travaillait en France ?
Dernière mise à jour : il y a 1 jour
IMMOBILIER · EXPATRIÉS · SEPTEMBRE 2026 · 8 MIN DE LECTURE
Un ingénieur Airbus détaché à Hambourg depuis 3 ans. Un cadre en mission à Singapour. Un couple installé au Canada qui anticipe son retour. Tous veulent investir en immobilier en France — et tous buttent sur les mêmes questions : comment fonctionne la fiscalité non-résident ? Comment obtenir un crédit depuis l'étranger ? Par quelle structure passer ? Ce guide répond à tout. |
✍️ Marion Martinez, CGP indépendante · 📍 Toulouse · Blagnac · 🗓️ Septembre 2026
Pourquoi les expatriés restent attirés par l'immobilier français
L'immobilier français exerce une attraction particulière sur les expatriés, pour des raisons à la fois rationnelles et émotionnelles. Rationnellement : le marché est stable, bien régulé, et offre des rendements attractifs dans les grandes métropoles. Émotionnellement : beaucoup d'expatriés y voient un ancrage — une façon de préparer leur retour, de se constituer un patrimoine tangible sur un marché qu'ils connaissent.
La bonne nouvelle : il n'existe aucune restriction pour un non-résident qui veut acheter en France. Que vous soyez ressortissant européen ou d'un pays tiers, résident en Europe ou à l'autre bout du monde, vous pouvez acquérir librement un bien immobilier en France sans autorisation préalable. Les contraintes sont fiscales et financières — pas juridiques.
~1,7 M Français inscrits au registre des Français établis hors de France — dont beaucoup gardent un projet immobilier en France |
20 – 30 % Taux minimum d'IR d'un non-résident sur ses revenus de source française (20 % jusqu'à 29 579 €, 30 % au-delà) — sauf option pour le taux moyen |
7,5 % Prélèvements sociaux pour un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale EEE/Suisse (vs 17,2 % sur les revenus fonciers sinon) |
22 ans Durée de détention après laquelle la plus-value immobilière est totalement exonérée d'IR — même pour un non-résident |
La fiscalité des non-résidents : ce qu'il faut absolument comprendre
C'est le point le plus mal compris — et le plus important. En tant que non-résident fiscal français, vous êtes imposé en France uniquement sur vos revenus de source française : loyers perçus sur des biens situés en France, plus-values immobilières françaises. Vos revenus étrangers ne sont pas taxés en France.
Les loyers : taux minimum de 20 %
Un non-résident qui perçoit des loyers d'un bien situé en France est soumis à un taux minimum de 20 % d'IR jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà. Si votre taux moyen d'imposition calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux (comme si vous étiez résident) est plus faible, vous pouvez demander son application : l'administration conseille d'opter systématiquement, l'option n'étant retenue que si elle est plus favorable.
Les prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 % selon votre affiliation
C'est là que réside l'une des différences les plus importantes selon votre pays d'expatriation. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse (cas des expatriés Airbus en Europe), le taux de prélèvements sociaux est de 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement). Pour les expatriés hors EEE/Suisse, le taux est de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières — et de 18,6 % sur les loyers de location meublée (LMNP) depuis la LFSS 2026.
Résident UE / EEE / Suisse IR sur loyers (min) : 20 % Prélèvements sociaux : 7,5 % Total minimum : 27,5 % |
Résident hors UE / EEE IR sur loyers (min) : 20 % Prélèvements sociaux : 17,2 % Total minimum : 37,2 % |
Résident français (TMI 30 %) IR sur loyers (min) : 30 % (TMI) Prélèvements sociaux : 17,2 % Total minimum : 47,2 % |
Résultat contre-intuitif : un expatrié résident en Europe peut payer moins d'impôts sur ses loyers français qu'un résident fiscal français à TMI 30 % — 27,5 % vs 47,2 %. C'est un avantage souvent méconnu qui change radicalement le calcul de rentabilité.
La plus-value immobilière à la revente
La cession d'un bien en France par un non-résident est imposable en France. Le taux d'IR est de 19 % pour tous les non-résidents (75 % pour les résidents d'un État ou territoire non coopératif). S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale EEE/Suisse, soit 26,5 % au total, et 17,2 % sinon, soit 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
⚠️ Représentant fiscal obligatoire hors Espace économique européen : si vous résidez hors de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein), vous devez désigner un représentant fiscal accrédité pour toute cession d'un bien dont le prix dépasse 150 000 € et détenu depuis moins de 30 ans. Les résidents de l'EEE en sont dispensés. Ce représentant est responsable du paiement de l'impôt auprès de l'administration française. Coût : souvent de l'ordre de 0,2 à 1 % du prix de vente selon le représentant — à intégrer dans vos calculs de rentabilité. |
Les 5 stratégies d'investissement pour un expatrié
LE PLUS FRÉQUENT 1. L'investissement locatif direct — LMNP ou location nue La stratégie la plus courante — le choix du régime fiscal est décisif Acheter un appartement en France et le louer. La question centrale : location nue (revenus fonciers) ou location meublée (LMNP) ? Le LMNP est presque toujours plus avantageux pour un non-résident : l'amortissement comptable du bien réduit la base imposable à quasi zéro, ce qui est d'autant plus précieux que le taux minimum est de 20 %. Et bonne nouvelle : le statut LMNP est pleinement accessible aux non-résidents — aucune condition de résidence fiscale. |
📊 Exemple — T3 Toulouse, 200 000 €, loyers 950 €/mois, expatrié EEE
Revenus locatifs annuels | 11 400 € |
Location nue au micro-foncier (base 7 980 €) — impôt (20 % IR + 7,5 % PS) | ~2 195 €/an |
LMNP réel — base imposable après amortissements | ~0 € — impôt quasi nul |
Économie fiscale LMNP vs location nue | ~2 200 €/an pendant de nombreuses années |
• LMNP pleinement accessible aux non-résidents sans condition
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD)
• Gestion à distance : mandataire ou agence locative indispensable (~8 à 10 % des loyers)
• Expert-comptable nécessaire pour le LMNP réel (800 à 1 200 €/an — déductible)
• Déclaration annuelle obligatoire en France — liasse 2031 (LMNP au réel) ou 2044 (location nue au réel), auprès du service des impôts des non-résidents
PATRIMOINE & TRANSMISSION 2. La SCI — Société Civile Immobilière Faciliter la gestion à distance et optimiser la transmission La SCI est particulièrement adaptée aux expatriés : elle facilite la gestion à distance (un gérant peut agir seul), simplifie la transmission (donation de parts plutôt que de biens), et peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) pour améliorer la fiscalité des loyers. Attention toutefois : pour un non-résident, l'imposition des parts de SCI à prépondérance immobilière suit les mêmes règles qu'un bien détenu en direct. La SCI à l'IS est surtout intéressante pour les expatriés hors EEE : le taux d'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices) est souvent inférieur au cumul IR non-résident + 17,2 % PS, et les amortissements réduisent la base taxable. Les dividendes versés à l'associé non-résident subissent ensuite une retenue à la source (12,8 % en droit interne pour une personne physique), réduite le cas échéant par la convention fiscale de son pays de résidence. À la revente, la plus-value de la SCI à l'IS est calculée sur la valeur nette des amortissements, ce qui l'alourdit. • Gestion simplifiée à distance — le gérant agit sans réunir tous les associés • Transmission facilitée par donation de parts avec abattements classiques • SCI à l'IS : taux 15 % jusqu'à 42 500 € — particulièrement intéressant hors EEE • Création : 1 500 à 2 000 € + comptabilité obligatoire à l'IS chaque année • Location meublée déconseillée en SCI à l'IR : au-delà de 10 % de recettes commerciales, la SCI bascule à l'IS |
ZÉRO REVENUS FONCIERS 3. La nue-propriété — investir sans loyers ni fiscalité locative Idéal pour accumuler sans générer de revenus fonciers français imposables Le principe : vous achetez la nue-propriété d'un bien (60 à 70 % de sa valeur), un bailleur social ou institutionnel conserve l'usufruit pendant 15 à 20 ans et gère les locataires. Pendant toute cette période, vous ne percevez aucun loyer — donc aucun impôt locatif français. Au terme, vous récupérez la pleine propriété, revalorisée. C'est une stratégie souvent ignorée par les expatriés — et pourtant taillée pour eux : zéro gestion, zéro fiscalité locative, décote à l'achat de 30 à 40 %, et hors IFI pendant toute la durée du démembrement (c'est l'usufruitier qui déclare le bien). • Zéro revenu locatif = zéro fiscalité locative en France pendant 15-20 ans • Zéro gestion — le bailleur institutionnel gère tout • Décote à l'achat de 30 à 40 % — capital investi réduit • Hors IFI pendant la durée du démembrement • Aucun revenu pendant 15-20 ans — réservé aux investisseurs en phase d'accumulation • Plus-value imposable à terme si revente avant 22 ans |
ACCESSIBILITÉ MAXIMALE 4. Les SCPI — l'immobilier sans les contraintes de gestion Revenus réguliers, diversification, ticket d'entrée faible — mais fiscalité à surveiller Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans acheter un bien directement. Pour un expatrié : ticket d'entrée faible (dès 1 000 €), aucune gestion, revenus trimestriels automatiques, diversification immédiate. C'est la solution la plus simple pour commencer à s'exposer à l'immobilier français depuis l'étranger. Point de vigilance : les revenus de SCPI françaises restent imposables en France au régime des non-résidents. En revanche, certaines SCPI européennes (à actifs principalement hors France) génèrent des revenus imposables dans les pays où se trouvent les immeubles — ce qui peut être fiscalement plus avantageux selon les conventions. Une tendance que j'observe de plus en plus chez mes clients expatriés. • Ticket d'entrée dès 1 000 € — accessible depuis l'étranger sans contrainte administrative • Aucune gestion — revenus trimestriels automatiques • SCPI via assurance-vie : fiscalité AV potentiellement plus favorable après 8 ans • SCPI françaises : revenus imposables en France au régime non-résident (20 % min + PS) • SCPI européennes : fiscalité variable selon les conventions bilatérales — analyse au cas par cas |
ANTICIPATION 5. Investir avant le départ en expatriation La stratégie la plus simple — et souvent la plus oubliée La meilleure stratégie pour un futur expatrié : investir avant de partir. Tant que vous êtes résident fiscal français, vous bénéficiez des conditions de financement habituelles (apport standard, taux résidents) et de tous les leviers fiscaux disponibles (PER, déficit foncier imputable sur le revenu global, statut du bailleur privé « Jeanbrun »…). Une fois à l'étranger, obtenir un crédit immobilier français est possible mais plus exigeant — partir avec un ou plusieurs biens déjà financés est une configuration bien plus confortable. • Financement résidents : apport 10-20 %, taux standards, conditions classiques • Accès à tous les leviers fiscaux du résident : PER, déficit foncier, loi Jeanbrun • Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global tant que vous êtes résident — ce qui n'est plus le cas une fois parti • Exit tax : si vos titres (actions, parts sociales) dépassent 800 000 € ou si vous détenez plus de 50 % d'une société, l'exit tax s'applique à votre départ — avec un sursis automatique vers l'UE/EEE, sur demande ailleurs. À anticiper impérativement avant le départ |
Le financement immobilier pour un non-résident : les conditions en 2026
Obtenir un crédit immobilier français quand on vit à l'étranger est tout à fait possible — mais avec des conditions plus exigeantes. Les banques françaises acceptent les dossiers non-résidents, mais sous conditions renforcées.
Apport minimum Résident français : 10 – 20 % Non-résident (2026) : 20 – 30 % |
Taux d'intérêt Résident français : Taux marché Non-résident (2026) : Majoration 0,2 à 0,5 % |
Garantie Résident français : Caution ou hypothèque Non-résident (2026) : Hypothèque souvent exigée |
Revenus pris en compte Résident français : Revenus français Non-résident (2026) : Revenus mondiaux (selon la banque) |
Assurance emprunteur Résident français : Standard Non-résident (2026) : Surcoût possible selon pays de résidence |
💡 Les expatriés Airbus/Toulouse : un profil bien accueilli par les banques régionales Les ingénieurs et cadres Airbus en détachement à l'étranger (Hambourg, Séville, Madrid, Singapour…) bénéficient généralement de conditions d'emprunt favorables : revenus stables et documentés, employeur de référence internationale, projet immobilier ancré dans la région toulousaine qu'ils connaissent bien. Certaines banques régionales ont l'habitude de traiter ces dossiers. La clé : un dossier complet avec justificatifs traduits, contrat de détachement, et si nécessaire, apostille des documents étrangers. |
« Investir en France depuis l'étranger, ce n'est pas plus compliqué — c'est juste différent. Il faut connaître les règles spécifiques et les anticiper plutôt que les subir. »
Questions fréquentes
Un expatrié peut-il bénéficier du statut LMNP en France ?
Oui — le statut LMNP est pleinement accessible aux non-résidents fiscaux français qui louent un bien meublé situé en France. Aucune condition de résidence fiscale n'est requise. Au régime réel, vous déduisez toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, expert-comptable) et amortissez le bien et le mobilier. Résultat : la base imposable est généralement nulle pendant de nombreuses années — en gardant en tête que les amortissements seront réintégrés dans la plus-value à la revente. C'est l'un des outils les plus efficaces pour un expatrié investisseur en France.
Dois-je déclarer mes revenus locatifs français dans mon pays de résidence aussi ?
En principe, les revenus immobiliers de source française sont imposables en France (règle de la source). Mais votre pays de résidence peut aussi vouloir les inclure dans votre imposition mondiale. La grande majorité des pays ont des conventions fiscales bilatérales avec la France qui organisent l'élimination de la double imposition — soit par exemption, soit par crédit d'impôt (l'impôt français déduit de l'impôt du pays de résidence). La convention applicable dépend de votre pays — à analyser impérativement avec un CGP ou un avocat fiscaliste.
Puis-je déduire les intérêts de mon crédit immobilier en tant que non-résident ?
Oui — en régime réel (location nue ou LMNP), les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs. En location nue, si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier — mais celui-ci n'est imputable que sur vos revenus fonciers français futurs (pas sur votre revenu global, contrairement aux résidents). En LMNP réel, les intérêts sont déductibles du résultat BIC, déjà souvent nul grâce aux amortissements — ils viennent s'y ajouter pour amplifier l'effet.
Toulouse est-elle un bon choix pour un expatrié Airbus qui veut investir ?
Absolument — et c'est l'un des marchés que je connais le mieux. Toulouse présente des avantages spécifiques pour un expatrié Airbus : vous connaissez la ville et ses quartiers, vous y avez un réseau, et vous préparez potentiellement votre retour. Le marché toulousain est stable avec une demande locative forte (plus de 130 000 étudiants, ingénieurs en mobilité, jeunes actifs). Les quartiers proches des sites Airbus (Blagnac, Colomiers, Cornebarrieu) ont une demande très spécifique — cadres et ingénieurs en mission, revenus stables et solvables. Et les prix restent bien inférieurs à Paris ou Lyon, ce qui améliore les rendements nets. J'accompagne régulièrement des expatriés Airbus pour leurs investissements dans la région — tout peut se faire à distance par visioconférence.
Mon accompagnement spécifique expatriés : je travaille régulièrement avec des expatriés Airbus et des non-résidents qui souhaitent investir dans la région toulousaine. Mon rôle : définir la stratégie adaptée à votre statut non-résident (LMNP, SCI, nue-propriété, SCPI), optimiser votre fiscalité, coordonner avec les banques spécialisées non-résidents, et assurer le suivi à distance — visioconférence, signature électronique, mandat de gestion. Vous n'avez pas besoin d'être à Toulouse pour investir à Toulouse. |
Vous êtes expatrié et souhaitez investir en immobilier en France ?Stratégie adaptée à votre statut non-résident, fiscalité optimisée, financement, gestion à distance — un premier échange en visio, sans engagement, pour faire le point sur votre situation. |
Sources : Code général des impôts (art. 197 A, 244 bis A) · Direction générale des Finances publiques (DGFiP) · impots.gouv.fr (fiche « Les particularités de la fiscalité des non-résidents », mars 2026) · LFSS 2026 · Loi de finances pour 2025 (LMNP) · Conventions fiscales bilatérales publiées par la DGFiP. Les taux d'imposition indiqués sont ceux en vigueur en 2026 et peuvent varier selon les conventions fiscales bilatérales applicables. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
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