Banques en Alertes : Le Défi des Prêts Relais dans un Marché en Baisse

Vente Préalable ou Risque du Prêt Relais : Les Nouvelles Réalités Immobilières

1. Préférence pour Vendre Avant d'Acheter : La question persistante de vendre avant d'acheter se pose dans un marché immobilier en mutation, marqué par une baisse émergente des prix et une hausse continue des taux de crédit. La frilosité des acheteurs, habitués à des taux plus bas, contribue au ralentissement des transactions, soulignant la préférence psychologique pour la vente préalable à l'achat.

2. Coût Élevé des Prêts Relais : Le prêt relais, permettant l'achat d'un bien avant la vente du précédent, se révèle attractif sur le papier, mais son coût a considérablement augmenté. Les taux ont doublé en un peu plus d'un an, atteignant en moyenne 4,15% selon la Banque de France. Ceci se traduit par des mensualités substantielles, ajoutant une charge financière significative, en particulier pour ceux déjà remboursant un prêt antérieur.

3. Prêts Relais : Moins Accessibles et Banques Prudentes : Les prêts relais deviennent moins accessibles dans un marché en baisse, avec des banques de plus en plus prudentes. Les établissements bancaires privilégient les emprunteurs ayant un compromis de vente solide, soulignant l'importance de l'estimation réaliste de la valeur du bien pour éviter des retards potentiels dans la vente.

4. Alternatives et Recommandations : il existe des alternatives telles que le crédit relais "sec" et la vente longue, mais la pertinence de ces options dépend des circonstances individuelles. Certains emprunteurs préfèrent une vente longue avec un délai prolongé pour finaliser la transaction. En conclusion, bien que le prêt relais devienne complexe, son utilisation reste une possibilité selon la situation financière et les besoins spécifiques de chaque client.

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Fin du Pinel en 2024 : Opportunité ou Risque pour les Investisseurs Immobiliers?

Pinel + : Révolutionnez Votre Patrimoine Avant la Fin de l'Avantage Fiscal !

D'ici le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel prendra fin, marquant la première fois en quarante ans qu'un programme visant à faciliter l'accès au logement pour les classes moyennes ne sera pas suivi d'un successeur, du moins en métropole. Avec quinze mois restants, il s'agit d'une période cruciale pour tirer parti de ce dispositif triplement bénéfique pour le locataire, l'environnement et l'investisseur, malgré les délais inévitables liés à l'achat immobilier neuf.

Il reste une fenêtre de 12 mois pour exploiter pleinement ce dispositif, démontrant que "Le Pinel n'est pas mort !". Ce régime conserve des vertus sociétales en imposant des plafonds de loyer et de ressources du locataire, libérant ainsi des logements dans le parc locatif social. Il permet aux jeunes actifs et aux ménages à revenus intermédiaires d'accéder à des logements neufs énergétiquement performants, contribuant au renouvellement du parc immobilier.

Le Pinel présente également des avantages environnementaux en se limitant aux communes en zones tendues, évitant l'artificialisation forcée du foncier. Il répond ainsi aux enjeux de renouvellement du parc immobilier et aux contraintes énergétiques de la Loi Climat et Résilience, en favorisant la construction de logements neufs.

Le mécanisme de réduction fiscale demeure attrayant pour les investisseurs, avec des taux de réduction de 10,5% à 17,5% pour le Pinel classique et des taux plus élevés (12% à 21%) pour le "Pinel +," sous conditions. Côté investisseur, le "Pinel +" offre un investissement dans un logement vertueux et énergétiquement performant, assurant la préservation de sa valeur.

Le Pinel reste un élément clé dans le financement de la construction de logements sociaux, incitant les promoteurs à respecter des quotas de construction dans des zones tendues. Avec la fin programmée du dispositif, les investisseurs ont une opportunité unique au cours des 12 prochains mois pour bénéficier d'avantages fiscaux dans le neuf, tout en investissant dans des zones à demande locative pérenne.

En conclusion, le contexte de changements dans le système des retraites rend les derniers mois du Pinel opportuns pour les ménages français axés sur la gestion patrimoniale, offrant la possibilité de générer des revenus complémentaires à la retraite et de contribuer aux programmes d'aménagement durable des communes.

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L'accroissement des charges impacte la rentabilité de l'investissement locatif

L'Équation Délicate de l'Investissement Locatif en 2023

Selon le dernier baromètre de Qlower en 2023, les propriétaires engagés dans l'investissement locatif voient leurs dépenses mensuelles dépasser les loyers de 159 euros en moyenne. Cette tendance s'explique par une augmentation significative des charges, enregistrant une hausse de 14,5 % au cours de la dernière année.

Les résultats de l'analyse de Qlower, basée sur environ 4 000 logements à travers la France, indiquent une augmentation des dépenses mensuelles des propriétaires, passant de 764 euros à 875 euros par mois. En comparaison, les loyers moyens ont connu une augmentation plus modérée, s'élevant à 716 euros par mois, soit une hausse de 2,5 %. Certains postes de dépenses ont particulièrement explosé au cours de cette période.

La montée des taux de crédit pèse lourdement sur les propriétaires, avec une augmentation notable du coût du crédit, englobant les intérêts, le capital et l'assurance emprunteur. La mensualité moyenne a ainsi grimpé de 387 euros à 581 euros en un an, principalement en raison de la flambée des taux de crédit.

Parallèlement, les charges de copropriété ont également augmenté, passant de 74 à 81 euros par mois en un an, en raison de l'augmentation des coûts énergétiques, dont l'amortissement complet n'a pas encore eu lieu. Les dépenses liées aux travaux ont triplé en 2023, atteignant 73 euros par mois, avec un quart de l'échantillon ayant investi en moyenne 3 450 euros au cours des 12 derniers mois, soit une hausse significative par rapport aux 1 230 euros de l'année précédente.

Les diverses taxes, telles que la taxe d'habitation, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et la contribution sur les revenus locatifs, ont représenté une dépense moyenne de 675 euros en 2023, marquant une augmentation de 21 % par rapport à 2022.

Cette hausse est principalement due à la réévaluation des bases de la taxe foncière, prévue pour se poursuivre en 2024.

Enfin, les primes d'assurance des bailleurs ont connu une hausse moyenne de 11 % cette année. Ainsi, une réflexion approfondie est recommandée avant de se lancer dans un investissement locatif dans le contexte actuel.

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